Švédsko nafukuje realitní bublina, centrální banka sazby snížila

Švédská centrální banka (Riksbank) zatlačila klíčovou úrokovou sazbu ještě více do záporu a snížila ji z úrovně minus 0,35 na -0,50 procenta. Prý kvůli inflaci. Mnohem větším problémem je pro Švédsko realitní bublina. Růst nemovitostí dosáhl za poslední rok 14 procent, ve velkých městech stoupají ceny bytů až o pětinu.

Centrální banka tvrdí, že snížení sazeb nemusí být letos konečné a je připravena přijmout další nestandardní opatření, pokud se hrozba nízké inflace neodvrátí. „Nejistota ohledně globálního vývoje je stále vysoká v kombinaci s nízkou inflací. Několik centrálních bank proto prosazuje více expanzivní měnovou politiku, „potvrdila Riksbank.

Záporná úroková sazba byla dlouhá léta jen v teoretické rovině, ale už téměř dva roky ji centrální banky na Západě (na čele s Evropskou centrální bankou od června 2014) uplatňují běžně. Stanoví ji proto, aby motivovaly komerční banky dělat to, co dělat mají – půjčovat peníze podnikům a domácnostem. Zdá se podivné, že komerční banka nechce vydělávat peníze a centrální banka ji má do toho nutit, ale je to tak.

Švédská centrální banka je v tomto ohledu extrém, protože snížila sazbu na nové dno v situací, kdy jí deflace (pokles cen) přímo nehrozí. V prosinci ve Švédsku naměřili 0,9-procentní růst cen, což je opravdu solidní číslo, pokud jej porovnáme se zbytkem Evropy, která se již měsíce brodí v deflaci: slovenský Statistický úřad například prozradil, že v prosinci byla na Slovensku deflace ve výši 0 , 5 procenta.

Přesto si Švédové tvrdohlavě jdou za dvouprocentním inflačním cílem. „Je až trochu provokativní, že všichni v centrální bance chtějí pokračovat v lovu na inflaci,“ řekla ekonomka Nordea Bank Andreas Wallstroem.

Na první pohled iracionální rozhodnutí má hlubší smysl. Analytik X-Trade Brokers Kamil Boros pro TREND.sk řekl, že Švédové očekávají, že ECB opět sníží sazby v březnu. Preventivním poklesem vnitrostátní sazby chtějí dosáhnout, aby kurz švédské koruny vůči euru výrazně neposílil. „Švédská centrální banka totiž nemá ráda, když je kurz eura ke koruně pod 9,2,“ říká K. Boros. Pokud měna posiluje, může zmařit růst inflace.

Ostatní důvody pro snížení sazeb jsou nepodstatné. Ekonomika ve Švédsku fičí rychlostí 3,9 procenta a jediné, co může centrální banku rozčilovat, je zřejmě vyšší nezaměstnanost, která stoupla v prosinci z úrovně 6,9 na 7,2 procenta.

Za pokles sazeb si guvernér švédské centrální banky Stefan Ingves vysloužil salvy kritiky, protože ignoruje stabilitu realitního trhu. Ten se pod náporem levných úvěrů již několik měsíců prohřívá a růst cen nemovitostí meziročně dosahuje 14 procent.

Švédsko je v Evropě v růstu cen nemovitostí rekordmanem, následuje jej Rakousko (9,3 procenta) a Irsko (8,9 procenta). Před přehříváním trhu banky a dlužníků upozorňoval i švédský regulační úřad Finansinspektionen. Bývalý guvernér britské centrální banky Mervyn King řekl, že další stimulaci úvěrů může vést k prasknutí bubliny.

Běžně platí, že nízké úrokové sazby jsou zárodky krize, protože se peníze levně půjčují a vyšší nabídka než poptávka na realitním trhu tlačí ceny vzhůru. To se projevilo v zadluženosti domácnosti, která dosahuje 172 procent jejich ročního disponibilního příjmu – v případě Švédů, kteří si koupili byty a domy v oblíbených rezidenčních čtvrtích ve Stockholmu jako je Sodermalm, Ostermalm nebo Vasastan či jiných velkých městech, se dluh vyšplhal až na 600 procent jejich ročního příjmu.

Bublina může způsobit recesi

Za normálních okolností centrální banka bude reagovat na prudký růst cen nemovitostí zvýšením sazeb, aby se realitní trh ochladil. Ale švédská Riksbank k tomuto kroku nechce přistoupit. Přitom platí ekonomická logika: Kvantitativní teorie peněz funguje s cenami nemovitostí dokonale, mnohem lepší než se spotřebitelskými cenami běžného zboží a služeb.

Ekonom Pavel Kohout upozornil, že švédský index cen nemovitostí sahá do roku 1981 a tuto teorii splňuje do puntíku. „Od té doby do roku 2013 činil průměrný cenový růst 5,5 procenta ročně. Růst objemu peněz ve švédské ekonomice (měřený agregátem M3) dosáhl také hodnotu 5,5 procenta ročně, „tvrdí.

To, že nejde jen o chabé statistiky, dosvědčuje i případ ze Stockholmu. Zdražování bytů tam dosahuje až 20 procent. V prosinci loňského roku se v hlavním městě prodal nejdražší apartmán švédské historie. Neznámý kupec dal za byt o rozloze 418 metrů čtverečních 104,5 milionu švédských korun, což je v přepočtu 11 milionů eur.

Opatření jako bublinu zvrátit

V souvislosti s obavami o finanční a hospodářskou stabilitu se hledá recept na snížení soukromého dluhu, respektive jeho udržitelnost. Problémem je, že závazky domácností jsou zabezpečeny hodnotou nemovitostí – aktivem o kterém se diskutuje, že je předražené. Omezení dalšího zadlužování soukromého sektoru je problematické. Konvenční zvýšení úrokových sazeb by mohlo způsobit více škody než užitku.

Mluví se o zrušení daňové uznatelnosti úroků z hypotečních úvěrů nebo znovuzavedení majetkových daní, které švédská vláda zrušila v roce 2008. Současně se uvažuje i nad opatřeními na zvýšení požadavků na kapitálové rezervy bank a limity pro hodnoty LTV na 80 procent, což je poměr mezi velikostí částky poskytovaného hypotečního úvěru a hodnotou zakládané nemovitosti. Je to něco jako na Slovensku, když Slovenská NBS omezila poskytování 100-procentních hypoték. Problém je ten, že kdo chce 100 procent, dostane jejich. Klasickou hypotéku si zkombinuje se spotřebním úvěrem, který je dražší.

Levné úroky způsobily, že Švédové si berou více a více hypotečních úvěrů. Jejich specialitou je, že až v 70 procentech hypoték se platí pouze úroky, aniž by se splácela jistiny – jde o takzvané interest-only Mortgages. Popularita těchto hypoték vlastně znamená, že by v průměru trvalo 150 let, aby švédské domácnosti hypoteční závazky splatili. Dlužníci sázejí na to, že ceny porostou a když je prodají, budou moci splatit hypoúvěr a ještě vydělají. Vláda již přijala opatření, aby se takové hypotéky omezily na minimum a dlužníci každý rok splatili alespoň dvě procenta jistiny pokud mají LTV na úrovni 70 procent (pod 70 procent musí splatit alespoň jedno procento jistiny ročně).

Ekonom britské banky HSBC James Pomeroy tvrdí, že nafukování bubliny může ohrozit švédskou ekonomiku. „Růst cen nemovitostí má významná rizika pro ekonomiku. S takovým růstem se obáváme, že to není udržitelné, „tvrdí ekonom pro portál BusinessInsider.com. Pokud by došlo k propadu cen nemovitostí o 20 procent, ekonomika by se ocitla v recesi, zasáhla by spotřebu domácností a vedla by k růstu nezaměstnanosti, potvrdila studie Národního institutu pro ekonomický výzkum.

Důvody růstu cen nemovitostí nejsou jen výsledkem měnové politiky centrální banky. Vysoké ceny bývají zdůvodňováno i nedostatečnou nabídkou nemovitostí, vysokými náklady na výstavbu a přísnými pravidly, které omezují výstavbu. K růstu dopomáhá i poptávka po bytech vyvolaný masovou imigrací a růstem populace – Švédsko trpí i nedostatkem nájemního bydlení, které je vládní regulací nájemného.